商品房买卖合同抗辩权的行使

一、内容提要

商品房买卖中，在买受人违反合同约定，迟延支付首付款，迟延贷款，不再享有房屋购买时的优惠款，出卖人在买受人未付清优惠款时，是否享有合同法的抗辩权，推迟交房？是我们代理的下列商品房买卖合同纠纷案件中所要解决的问题，也是该案争论的焦点。

二、案情简介

2005年3月13日，王某与某房地产公司签订了《商品房买卖合同》，该合同附件约定：王某购买某房地产公司开发建设的某家园9号楼604室房屋，房屋单价为7985元/平方米，总价为2338088元；王某应在2005年3月20日前，支付首期购房款667945元，并将办理购房贷款的全部有效资料提交贷款银行。王某履约的，可享受房屋总价款3%的优惠，即70143元。否则，王某人应当按约定支付违约金，并支付已享受的3%优惠。

合同签订后，王某并没有按照合同约定的日期交纳首期购房款和提交购房贷款资料，直至2005年7月20日才陆续支付完毕首期购房款，并于7月18日才将贷款资料提交贷款银行，致使贷款银行直至2005年9月26日才将156万元的贷款付给某房地产公司。

为此，某房地产公司要求王某承担相应的违约责任，向其交付房屋，但王某拒绝承担违约责任，某房地产公司拒绝向其交付房屋，双方因此发生争议。

08年王某将某房地产公司诉至朝阳区人民法院，要求某房地产公司给付王某延期交房的违约金316605.12元；诉讼费由某房地产公司承担。某房地产公司提出反诉，要求王某支付因其违约而不能享受的优惠购房款70143元；王某支付迟延交纳购房款违约金和迟延提交办理贷款资料违约金；王某承担本案全部诉讼费用。

三、诉讼

杨春岭律师、涂敬东律师接受某房地产公司委托后，对本案进行分析研究，认为某房地产公司在本合同中并未违约，违约方应是王某，故向朝阳法院提出了反诉。

首先，证明王某有重大的违约行为。依据合同的约定，王某应在2005年3月20日前，支付购房款667945元；并在同日前，将办理购房贷款的全部有效资料提交贷款银行或律师所。但事实上及从通过庭审质证的证据看出，王某直到2005年7月15日，才陆续将上述购房款支付给某房地产公司，并在7月18日才将贷款资料提交给贷款银行。由此可见，王某在履行合同过程中有严重的违约行为，依法应当承担相应的违约责任，并且，因为王某的违约，根据合同的约定，王某还应当支付某房地产公司已享受的优惠购房款70143元。

其次，某房地产公司拒绝交房，不是违约，而是为维护自身合法权益，依法行使后履行抗辩权。根据《合同法》第67条规定，负有先履行合同义务的当事人，没有履行合同或履行合同有瑕疵，负有后履行合同义务的当事人有权拒绝对方的履行要求。本案正是因为王某没有履行支付70143元购房款的义务，也没有承担其迟延付款和迟延提交银行贷款手续的违约责任，某房地产公司为了维护自身合法权益，才不得不依法行使法律赋予的权力，拒绝向其交付房屋。因此，某房地产公司迟延交房，是依法行使权力的行为，不存在违约。

最后，王某的违约行为给自己带来了利益，但却给某房地产公司造成了重大损失，依法王某均应当承担责任。购房合同约定由王某先行支付部分购房款，先进行银行贷款，就是某房地产公司为了解决资金周转困难，取得期限利益，否则就无需进行商品房预售，更无需进行优惠售房。但是，王某在3月20日至10月31日这么短的期限内，就迟延履行义务达4个月之久，其违约程度之深可想而知。而且，由于王某的违约，使某房地产公司丧失了部分期限利益，使某房地产公司通过预售房、优惠售房早日获得资金，解决困难的部分目的不能实现，而王某却因其违约行为，获得了期限利益。据估算，除了迟延支付款项，王某获得资金利益外，还因其迟延提供银行贷款手续4个月，获得少交4个月贷款利息就在4万余元。在这种情况下，如果某房地产公司利益得不到保障，王某不受到法律惩处，还继续享受优惠购房待遇，从公平角度讲，也是有失公允的。

在庭审中，二位律师很好的把握了本案争论的焦点，有效的反驳了王某的观点，为胜诉打下了坚实的基础。

四、法院判决

法院审理认为：原、被告签订商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律法规规定，双方当事人均应依据合同履行各自的合同义务。双方当事人对于房价存在争议，本院认为，依据原告提供的商品房买卖合同及附件，可以认定房屋总价为2338088元，2267945元是王某享受总房价3%的优惠即70143元后的房价。王某享受70143元优惠的前提是其于2005年3月20日之前向某房地产公司支付购房款667945元，并在2005年3月20日之前向银行提交办理购买贷款的全部有效资料。庭审中，某房地产公司提交的相关证据确认了王某未在2005年3月20日之前支付667945元，因此不应再享受优惠购房价，应全额支付2338088元的房款，且在王某未交纳70143元房款的情况下，某房地产公司有权不向王某交房。本院对王某要求某房地产公司给付延期交房违约金的诉讼请求不予支持，对某房地产公司要求王某支付70143元房款的反诉请求予以支持。因双方当事人未约定在王某不享受70143元优惠款情况下的付款期限，依据交易习惯买受人应在出卖人交房前交纳完毕房款，因此某房地产公司要求王某支付2005年10月31日前的迟延履行违约金的反诉请求，本院不予支持，但王某至今未交纳70143元，故应承担2005年11月1日后迟延支付该笔款项的违约责任。

综上，判决如下：

一、王某于本判决生效之日起十日内支付某房地产公司购房款七万零一百四十三元。

二、王某于本判决生效之日起十日内支付某房地产公司逾期付款违约金。

三、驳回王某的诉讼请求。

四、驳回某房地产公司的其他反诉请求。

五、点评

本案的焦点是某房地产公司是否享有后履行抗辩权，如果享有不但不需要承担违约责任，还可以因对方违约得到赔偿。本案中，王某虽然支付了大部分房款，但其未支付因违约而不享有的优惠购房款70143元，王某未完全支付购房款的行为，构成了没有履行合同的主要条款，是一种非常严重的违约行为。杨律师抓住该关键点，对王某提出的诉讼请求进行了有力的反驳，从而维护了某房地产公司的合法权益，达到了胜诉的目的。